売却した時（個人が土地建物を売却した時）
譲渡所得の税金計算の仕組み３０００万円控除所得期間１０年越の居住用資産を譲渡した場合の軽減税率の特例特定の居住用資産の買換え特例相続等により取得した居住用資産の買換え特例居住用資産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例居住用資産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例居住用資産とは？| 不動産を売却した時の税金（個人が土地建物を売却した時） |
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売却した時（個人が土地建物を売却した時）
譲渡所得の税金計算の仕組み
３０００万円控除
所得期間１０年越の居住用資産を譲渡した場合の軽減税率の特例
特定の居住用資産の買換え特例
相続等により取得した居住用資産の買換え特例
居住用資産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用資産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用資産とは？
土地や建物を売却した場合の譲渡所得の税金計算の仕組み。
土地や建物を売却し、利益が生じた場合に、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
このことを税法上「譲渡所得（金額）」と呼びます。
また、所有期間が５年超か５年以下かに応じて納税金額は変わってきます。
譲渡所得金額はどのように計算するのでしょうか？
譲渡所得（金額） ＝ 譲渡価格 ― 取得費 ― 譲渡費用 ― 特別控除
（売却利益）（売却売買金額）（購入金額）（売却にかかった経費）（居住用資産等）
（取得費）とは？
売却した土地や建物の購入時価格（建物は減価償却後）/購入の際の仲介手数料/
購入の際に支払った立退き料や移転料/売買契約書に貼付した印紙税/登録免許税や登録手数料/
不動産取得税/搬入費や据付費/建物の取り壊し料/などがあります。
購入時の契約書や領収証によって確認します。
それらを紛失している場合譲渡価格の５％が取得費になります。
（譲渡費用）/とは？
土地や建物を売却する為に要した費用で売却の際の仲介手数料/売却に伴う広告費や測量費/
売買契約書に貼付した印紙税/売却に伴い支払った立退き料/建物等の取り壊し費用/などがあります。
（特別控除）とは？
これは国の政策的な配慮によって設けられているもので、
居住用資産を売却した場合の３０００万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地等を
売却した場合の１５００万円の特別控除などがあります。
譲渡所得を求めたら、所有していた期間に応じた税額計算をしましょう。
土地建物を譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えている場合、長期譲渡所得。
５年以下の場合、短期譲渡所得。と区分します。
注意！土地建物を、購入した日から売却した日までの期間で計算するのではなく、購入した日、
売却した日の属する年の１月１日現在において判定します。平成１７年中の譲渡の場合、
平成１１年１２月３１日以前の取得なら長期。平成１２年１月１日以降の取得の場合短期となります。
取得の日と譲渡の日の基準
取得の日
（１）購入の場合・・引渡しの日（売買契約の効力発生の日によることも出来ます。）
（２）請負契約によって建物を建築した場合・・引渡しの日
（３）自営工事により建物を建築した場合・・建築の完了の日
贈与、相続による取得は取得時期を引き継ぐことが出来ます。
譲渡の日
原則は土地、建物を買主様に引き渡した日です。（売買契約の効力発生の日によることも出来ます。）
長期譲渡の税金の計算
税率・・・譲渡所得金額（課税長期）に一律×２０％（所得税１５％・住民税５％）
短期譲渡の税金の計算
税率・・・譲渡所得金額（課税短期）に一律×３９％（所得税３０％・住民税９％）
ケーススタディー
横須賀市に住まいを持つ水野真紀夫さん（仮名）は昭和５２年に横浜市港南区の土地、
建物を平成１７年９月２日に５６００万円で売却しました。
譲渡費用は２００万円購入時の取得費（建物は償却した後）は２３００万円でした。
長期譲渡所得の所得税、住民税は？
（１）課税長期譲渡所得金額
５６００万円―２３００万円―２００万円＝３１００万円
（２）譲渡所得にかかる所得税額
３１００万円×１５％＝４６５万円
（３）譲渡所得にかかる住民税
３１００万円×５％＝１５５万円 合計６２０万円
上記の購入時期を平成１３年として短期譲渡所得として計算してみましょう。
（１）課税短期譲渡所得金額
５６００万円―２３００万円―２００万円＝３１００万円
（２）譲渡所得にかかる所得税額
３１００万円×３０％＝９３０万円
（３）譲渡所得にかかる住民税
３１００万円×９％＝２７９万円 合計１２０９万円
次に居住用資産を売却した場合の特例のお話です。
この特例を受ける為の居住用資産とは？・・・
（１）居住用として使用している家屋とその敷地をいいます。
（２）現に居住している家屋とその敷地をセットにして譲渡するのが原則です。
（３）転居してから３年以内に居住していた家屋とその敷地とをセットにして譲渡する場合も
特例の対象になります。
（この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用になります。）
（４）災害などにより居住していた家屋が滅失してしまった時は転居してから３年以内に
その敷地だけ譲渡しても特例の対象になります。
（５）転居後に家屋を取り壊した場合には転居後３年以内か、取り壊し後１年以内か、
いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。
（なお、取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例は受けられなくなります。）
（６）特定の親族（配偶者、直系血族（子、親、孫など）生計を一にする親族、
譲渡後にその家屋に居住する親族）や本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が
主宰している同族会社への譲渡は適用されません。
（７）特例は３年に一度だけしか受けることが出来ません。
（注）譲渡の日とは・・原則として引渡しの日ですが、契約日を譲渡の日とすることも出来ます。
１・３０００万円特別控除
この特別控除は居住用資産の譲渡をし、譲渡益（利益）が出た場合、３０００万円の譲渡益まで控除する、
というものです。この特例の適用は、長期保有、短期保有に関係なく、受けることができます。
しかし、収用等の特別控除、または買替えなどの、ほかの特例の適用を受けた場合や、
この特例を受ける為のみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。
また、原則、災害等により住宅が滅失した場合以外は更地での売却は
この特例の適用を受けることが出来ません。
が、次の要件を満たせば適用を受けることが出来ます。
（１）その敷地の譲渡契約が住宅を取り壊した日から１年以内に締結され、
かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する年の１２月３１日までに
その敷地を譲渡したものであること。
（２）その住宅を取り壊した後、譲渡契約締結日まで、その敷地を他人に貸し付け等行っていないこと。
また上記（１）、（２）の要件を満たすことに加えその敷地の所有期間が
その住宅の取り壊した年の１月１日において１０年を超える場合には、
後述の「所有期間１０年超の居住用資産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
の適用を受けることが出来ます。
お得な共有名義
住宅と敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用しているものであれば、
これらを売却した時は、夫と妻それぞれについて、３０００万円の特別控除を受けることが出来ます。
２・所有期間１０年超の居住用資産を譲渡した場合の軽減税率の特例
この制度は、個人がその年の1月1日において、所有期間が１０年を越える次の居住用資産を
譲渡した場合に適用されます。
（１）現に自分が住んでいる住宅
（２）以前に自分が住んでいた住宅で自分が住まなくなった日から３年後の１２月３１日までに譲渡したもの。
（３）（１）、（２）の住宅及びその家屋と共に譲渡された敷地。
（４）災害によって滅失した（１）の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、
その年の１月１日における所有期間が１０年を越えている住宅の敷地。
ただしその災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに
譲渡したものに限ります。
Point・・上記特例は前で説明した３０００万円特別控除とセットで利用することが出来ます。
所有期間１０年超という条件以外は３０００万円特別控除の要件と同じです。
計算方法
３０００万円特別控除後の譲渡所得のうち６０００万円以下の部分・・・１０％（他に住民税４％）
３０００万円特別控除後の譲渡所得のうち６０００万円を超える部分・・１５％（他に住民税５％）
３・特定の居住用資産の買替え特例
この特例の適用を受けることが出来るのは平成１８年１２月３１日までの間に
居住用の住宅やその敷地を売却した場合で､譲渡資産（売却した居住用の住宅やその敷地）
及び買替え資産（購入した居住用の住宅やその敷地）が、次の要件に該当する場合です。
譲渡資産 譲渡した年の1月1日における所有期間が１０年を超えているもの
① 現に自分が住んでいる住宅で居住期間が１０年以上であるもの。
② 以前自分が住んでいた①の住宅で、自分が住まなくなった日から３年後の
１２月３１日までに譲渡されるもの。
③ ①や②の住宅およびその敷地。
④ 災害によって①の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとするならば、
その年の１月１日における所有期間が１０年を超えるその住宅の敷地（災害のあった日以後３年を
経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるものに限ります。）
買替え資産
① 譲渡資産を譲渡した年の前年の１月１日から譲渡した年の１２月３１日までの間に居住用の住宅や
その敷地を取得すること。
（注）①については確定申告書に買替え資産明細書を添付することにより、
譲渡した年の翌年１２月３１日まで１年間延長することが出来ます。
② 譲渡資産を譲渡した年の翌年１２月３１日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、
または供する見込みであること。
①の（注）で取得期限延長の適用を受けている場合は譲渡資産を譲渡した年の
翌々年の１２月３１日までに取得した住宅を居住の用に供する事、または供する見込みである事。
③ 取得する住宅は、床面積が５０㎡以上２８０㎡以下であること。
④ 買い替え資産が中古の耐火建築物である場合には以下の要件を満たすこと。
（１）譲渡資産を平成１７年１月１日以後に譲渡し、かつ買替え資産を
平成１７年４月１日以後に取得した場合・・
取得した中古耐火建築物が新築後２５年以内であるか、
または新耐震基準に適合することが証明されたものであること。
（２）（１）以外の場合・・取得した中古耐火建築物が新築後２５年以内であること。
⑤ 取得する敷地はその面積が５００㎡以下であること。
居住用資産の買い替えというのは、今まで住んでいた住宅や敷地を売却して新たに居住用の住宅や
その敷地を購入することですがこの特例の中身は取得価格の引継ぎによる課税の繰り延べと
言われるものです。
具体的には・・・
① 譲渡した資産の譲渡金額が買替えた資産の取得価格を下回る場合にその譲渡がなかったものとして
税金はかかりません。
② 譲渡した資産の譲渡価格が買替えた資産の取得価格を上回る場合には
売却代金のうち購入代金に充てた部分については譲渡がなかったものとして税金はかかりませんが、
購入を上回る部分（売却代金が残った部分）についてだけは譲渡があったものとして、
その売却代金が残ったことにより課税されることとなる課税長期譲渡所得金額は、
次の算式により算出されます。
（１）譲渡資産の売却代金―買替え資産の購入代金＝収入金額
（２）譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×（（１）の収入金額÷譲渡資産の売却代金
＝取得費及び譲渡費用
（１）－（２）＝課税長期譲渡取得金額
Point・・買替え特例・・すなわち課税の繰り延べとは？
買替え特例というのは正確には税金がかからないということではなく
その譲渡の時点では課税しない（譲渡がなかったものとして）ということで、
その後に買換えた資産を売却する時にもとの分まで遡って課税されるということです。
つまり課税を先に繰り延べている訳です。
ですので、何がなんでも買替え特例を利用したほうが得ということでは有りません。
例えば、居住用資産には様々な特例や軽減措置があることに注目して下さい。
例えば３０００万円の特別控除の枠に収まるのであればこれを利用したほうが得ですし、
以後のお手続きも不要です。買替え特例を利用した方が得か、他の控除を利用したほうが得か、
利害得失を考慮してからどの制度の適用を選択するか決めると良い思います。
４・相続等により取得した居住用資産の買替え特例
この特例の適用が受けられるのは、居住用の住宅やその敷地を売った場合で
譲渡資産及び買替え資産が次の要件に該当する場合です。
譲渡資産
次に掲げる居住用資産で、その譲渡した年の１月1日における所有期間が１０年を超えるもの
（父母、祖父母が死亡したときに住んでいた住宅やその敷地で、相続または遺贈によって
取得したものに限ります。）
なお、相続により取得した住宅を建て替えた場合には、建て替え後の所有期間が
１０年を越えていなければこの買替え特例は使えません。
① 現に自分が住んでいる住宅で、その居住期間が３０年以上であるもの。
② 以前に自分が住んでいた①の住宅で、自分が住まなくなった日から３年後の
１２月３１日までに譲渡されるもの。
③ ①や②の住宅およびその敷地
④ 災害によって滅失した①の住宅の敷地で、その敷地が滅失しなかったならば
その年の１月１日における所有期間が１０年を超えている住宅の敷地
（その災害があった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに
譲渡されるものに限ります。）
買替え資産
① 譲渡資産を譲渡した年の前年、その年、その年の翌年、の３年間のうち
自分が住むための住宅やその敷地を取得すること。
② 譲渡資産を譲渡した年の翌年（譲渡した年の翌年に住宅やその敷地を取得した場合には、
その譲渡した年の翌々年）の１２月３１日までに取得した住宅を居住の用に供すること、
または供する見込みであること。
この特例の計算方法は、前述の「特定の居住用資産の買替え特例」と同様です。
次は、売却して赤字（これを譲渡損失といいます。）が出た場合の特例をご紹介致します。
一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失については他の所得と通算及び３年間の繰越控除の適用を
受けることが出来る場合があります。
５・居住用資産の買替えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定の居住用資産の譲渡損失には、その年の他の控除から（損益通算）することが出来ます。
また、その１年で控除しきれなかった残額のあるときは、その残額をその翌年から３年間に繰り越して、
各年の給与、事業所得の、総所得金額（合計所得が３０００万円以下の年分に限ります。）から
控除出来るようになっています。
この特例を受けることが出来るのは次の要件をそなえた居住用資産の譲渡損失です。
なおその敷地が５００㎡を超える場合はその部分に対応する損失は除かれます。
これは、住宅ローン控除との併用が認められています。
譲渡資産
平成１８年１２月３１日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋、またはその敷地で、
その譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるもののうち次の（１）～（４）の
いずれかに該当するものである事。
（１）現に自分が住んでいる住宅
（２）以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から３年後の１２月３１日までの
間に譲渡されるもの。
（３）（１）や（２）の住宅及びその敷地。
（４）災害によって滅失した（１）の住宅の敷地でその住宅が滅失しなかったならば
その年の１月１日における所有期間が５年を超えている住宅の敷地、
ただしその災害があった日以後３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡するものに限ります。
買替え資産
① 譲渡資産の譲渡をした年の前年の１月１日から翌年１２月３１日までの間に取得される
自己の居住用に供する家屋またはその敷地。
② その家屋の居住部分の床面積が５０㎡以上である事。
③ その取得の日から取得した年の翌年の１２月３１日までの間に自己の居住の用に供すること、
または供する見込みであること。
④ 繰越控除を受けようとする年の１２月３１日において買替え資産にかかる住宅借入金等
（返済期間１０年以上のローン契約等によるもの）の金額を有していること。
Point・・買替え先の住宅ローン控除との併用が可能です。
譲渡損失の損益通算の計算
その年の特定の居住用資産の譲渡の他に土地建物の譲渡があって譲渡利益が出た場合には
その利益から控除します。
次に、土地、建物以外の譲渡所得、次に一時取得から、そして利子所得、配当所得
（以上のうち源泉分離課税を適用したものを除く）、不動産所得、事業所得、給与所得、
雑所得から控除し、さらに山林所得、退職所得の金額から控除するようにして計算します。
譲渡損失の繰越控除の計算
繰越控除が適用される譲渡資産にかかる譲渡損失の金額とは譲渡資産にかかる譲渡所得の計算上
生じたその年の損失額のうち上述した損益通算をしてもなお控除しきれない部分の損失とされています。
譲渡収入―取得費―譲渡費用＝譲渡所得にかかる損失額（赤字の額）
他の所得控除―譲渡所得にかかる損失額＝譲渡損失の金額（控除しきれない損失額）
（繰越控除の対象となる金額）
ケーススタディー
〇山田太郎さん（仮名）プロフィール
㈱〇〇商事に勤める４１歳のサラリーマン
年収６００万円（源泉税２１万９２００円）他の収入はありません。
家族構成 奥様（専業主婦）長女（中学３年生）長男（中学１年生）
〇売却された住宅及び土地
平成４年に４５００万円（土地２５００万円・建物２０００万円）で購入。
減価償却費相当額２０００万円（建物）×０．９×０．０３１×１３＝７２５万円
２９００万円で売却。譲渡費用は１００万円
① 平成１７年の計算
（譲渡所得の計算）
売却価格 － （購入価格 － 償却費相当額）－ 譲渡費用 ＝ 譲渡損失
２９００万円 －（４５００万円 － ７２５万円）－１００万円 ＝ ９７５万円
（損益通算）
給与所得 － 譲渡損失 ＝居住用資産の買替にかかる損失の繰越控除の対象となる損失
４２６万円（給与所得控除後の金額）－９７５万円＝▲５４９万円
よって所得税額ゼロ・・・源泉徴収税額２１万９２００円の全額が還付されます。
② 平成１８年の計算（繰越１年目）
４２６万円（給与所得控除後の金額）－５４９万円＝▲１２３万円
よって所得税額ゼロ・・・源泉徴収税額２１万９２００円の全額が還付されます。
③ 平成１９年分の計算（繰越２年目）
４２６万円（給与所得控除後の金額）－１２３万円＝３０３万円
３０３万円－１５２万円（各種控除等）＝１５１万円×１０％＝１５１．０００円
よって所得税額１５１．０００円・・・源泉徴収税額６万８２００円が還付されます。
３年で総額５０万６６００円の還付を受けることになります。
※例中の３年間の年収増は、考慮していません。
前項では買替えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除のお話を致しましたが、次は買替えではなく、
単純売却（売って賃貸に入るとか実家に入る等・・・）の場合のお話です。
６・居住用資産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
ただし、譲渡損失の内、住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価格を控除した残額を限度とする。
と、あります。
分かりやすく申し上げますと・・
金融機関の借入れ残額２０００万円（契約締結日前日）の物件を、１８００万円で譲渡した場合
→２００万円を限度に控除を受ける事が出来ます。
金融機関の借入れ残額２０００万円（売却時）の物件を２２００万円で譲渡した場合
→控除を受ける事が出来ません。
（例１）平成５年に３８００万円で購入した物件を平成１７年に２０００万円（譲渡価格）で
売却した場合１８００万円の譲渡損失（赤字）となりますが、
金融機関の借入れ残額が２０００万円以下（譲渡価格以下）ならばこの特例は受けられません。
借入れ残額が２０００万円以上（譲渡価格以上）であれば受ける事が出来ます。
ただし・・・
（例２）平成５年に３８００万円で購入した物件を平成１７年に２０００万円（譲渡価格）で
売却した場合、１８００万円の譲渡損失（赤字）になります。
そして、金融機関の借入れ残額が２５００万円あるの場合・・・
譲渡損失１８００万円＞５００万円（２５００万円（借入れ残額）―２０００万円（譲渡価格））
となりますので、譲渡損失の繰越控除の特例の対象となるのは少ない金額の５００万円迄となります。
計算の仕方は前項、居住用資産の買替えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の通りです。
※譲渡物件（例中）の減価償却、取得費、譲渡費用等は考慮していません。
上記特例の適用を受ける場合の要件
① 個人が平成１６年1月1日から平成１８年１２月３１日までの間に、その有する家屋又は土地で
その年の1月1日において所有期間が５年を超える居住用財産で、上記譲渡資産（１）～（４）の
いずれかに該当するものを譲渡する事。
② その個人がその譲渡にかかる契約を締結した日の前日においてその譲渡資産にかかる
一定の住宅借入金等の金額を有すること。
③ 他の所得と通算及び繰越控除する各年分の合計所得金額が３０００万円以下であること。
④ 譲渡先が、その個人の配偶者その他、特別の関係がある者でないこと。
となっています。
Point・・住宅ローンの残債が譲渡価格（売却）以下の場合は、この特例は使えません。
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